Pytania do notariusza

Często Państwo pytacie, w jaki sposób możecie przepisać mieszkanie synowi, albo córce. Wszystko zależy od tego, czy dzieci mają stać się właścicielami mieszkanie już teraz, czy dopiero, jak Państwa – rodziców, zabraknie.

Jeśli Państwa intencją jest, aby dzieci stały się właścicielami mieszkania od razu, możecie Państwo zawrzeć następujące umowy:

1. umowę darowizny – jest to umowa nieodpłatna, to znaczy że przekazujecie Państwo dzieciom mieszkanie nie chcąc nic od nich w zamian, opodatkowana jest podatkiem od spadków i darowizn, przy czym w przypadku tzw. „zerowej” grupy podatkowej, to znaczy gdy czynności jest dokonywana między rodzicami, a dziećmi, podatek ten nie wystąpi. Będziecie Państwo zobowiązani jedynie do uiszczenia opłat notarialnych i ewentualnie opłat sądowych. 
2. umowę dożywocia – jest to umowa odpłatna, to znaczy że przekazujecie Państwo dzieciom mieszanie w zamian za dożywotnią opiekę i utrzymanie. Zgodnie z art. 908 kodeksu cywilnego, w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca (dziecko) zobowiązuje się zapewnić zbywcy (rodzicowi) dożywotnie utrzymanie, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła, opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu na własny koszt i własnym staraniem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Powyższa umowa w każdym przypadku opodatkowana jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% od wartości przedmiotu umowy, czyli od wartości nieruchomości. Uwaga: nie można zawrzeć umowy dożywocia w przypadku mieszkania, będącego spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Jeżeli natomiast Państwa intencją jest, aby dzieci stały się właścicielami dopiero po Państwa śmierci, możecie Państwo sporządzić testament. Koszty powyższych czynności poznacie Państwo po konsultacji z Notariuszem.

W przypadku śmierci spadkodawcy ( w tym przypadku matki) w pierwszej kolejności musicie Państwo dokonać poświadczenia dziedziczenia. Jest to czynność, której możecie Państwo dokonać u notariusza, albo przed sądem. U notariusza muszą stawić się wszyscy spadkobiercy ustawowi i testamentowi JEDNOCZEŚNIE. Jeżeli nie ma takiej możliwość, aby wszyscy spadkobiercy stawili się Kancelarii w jednym czasie, wówczas postępowanie spadkowe możecie Państwo przeprowadzić jedynie przed odpowiednim sądem.

W przypadku poświadczenia dziedziczenia przed notariuszem, musicie Państwo dostarczyć odpisy skrócone aktów stanu cywilnego wszystkich spadkobierców ustawowych i testamentowych, to jest:

1. odpis skrócony aktu zgonu zmarłego
2. odpis skrócony aktu małżeństwa zmarłego wydany po śmierci zmarłego ( jeśli zmarły w chwili śmierci był w związku małżeńskim)
3. odpisy skrócone aktów urodzenia bądź małżeństwa dzieci spadkodawcy, to jest w przypadku panów, którzy od urodzenia nigdy nie zmienili nazwiska, nawet po ślubie oraz w przypadku panien – odpisy skrócone aktów urodzenia, natomiast w przypadku pań, które przynajmniej raz w życiu wyszły za mąż – odpis skrócony aktu małżeństwa
4. w przypadku wcześniejszej śmierci dziecka spadkodawcy – odpis skrócony aktu zgonu. W przypadku dziedziczenia dalszej rodziny, tzn. rodziców albo rodzeństwa, wykaz dokumentów przekaże Państwu Notariusz. 

Po zebraniu wszystkich niezbędnych dokumentów i dokonania poświadczenia dziedziczenia, wówczas możecie Państwo dokonać działu spadku, czyli potocznie „zrzec się spadku na jednego ze spadkobierców”. Dział spadku jest odrębna czynność notarialna, dokonywana po ówczesnym dostarczeniu innych niezbędnych dokumentów. 

W ciągu 6 miesięcy od dnia śmierci, albo powzięcia przez Państwa informacji, że jesteście Państwo spadkobiercami danej osoby, możecie Państwo spadek po tej osobie odrzucić u notariusza. Musicie Państwo dostarczyć do Kancelarii jedynie akt zgonu zmarłego. Powzięciem wiadomości, że jest się spadkobiercą, jest zarówno zawiadomienie sądu o w tym zakresie, jak i informacja od członka rodziny, który wcześniej spadek odrzucił.

Tak, przy czym małoletni dziedziczy spadek z dobrodziejstwem inwentarza, to znaczy, że gdyby zdarzyło się, że małoletni odziedziczy długi, to odpowiada za nie tylko do wysokości masy spadkowej. To znaczy, że rodzice dziecka spłacają długi zmarłego tylko z jego majątku, a nie ze swojego. Przy czym za dziecko małoletnie można również spadek odrzucić. Do odrzucenia spadku w imieniu małoletniego dziecka potrzebne jest ówczesne odrzucenie spadku przez jednego z rodziców, a następnie uzyskanie zgody właściwego Sądu Rejonowego Wydziału Rodzinnego i Nieletnich na odrzucenie spadku w imieniu małoletniego. Szczegółowe informacje w tym zakresie uzyskanie Państwo telefonicznie, meilowo bądź osobiście w Kancelarii. 

W obrocie wiele jest nieruchomości zadłużonych kredytami hipotecznymi. Do aktu notarialnego – umowy sprzedaży, sprzedający zobowiązany jest dostarczyć zaświadczenie ze swojego banku, z którego będzie wynikało, jakie jest zadłużenie na dzień dzisiejszy oraz jak można dokonać wcześniejszej spłaty. Z ceny sprzedaży w pierwszej kolejności spłacane jest zadłużenie, a w dalszej kolejności pozostałe środki przekazywane są na rachunek bankowy Sprzedającego. Innymi słowy, zadłużenie sprzedającego jest spłacane od razu w akcie notarialnym, sprzedający jest zobowiązany w określonym terminie dostarczyć Państwu pisemnej zgody banku na wykreślenie hipoteki i z tym dokumentem udajecie się Państwo do sądu celem wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Zatem transakcja, której przedmiotem jest nieruchomość zadłużona hipotecznie jest w pełni bezpieczna.

Najem okazjonalny to rozwiązanie prawne przygotowane z myślą o właścicielach lokali mieszkalnych chcących chronić swoje prawa i uniknąć potencjalnych problemów z nierzetelnymi najemcami, którzy nie chcą opuścić mieszkania. Najem okazjonalny to szczególny typ najmu. Nakłada na najemców obowiązek złożenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (składanego na podstawie aktu notarialnego). W ten sposób, w przypadku wystąpienia jakichkolwiek problemów po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, właściciel mieszkania może wszcząć postępowanie egzekucyjne niemal natychmiast – bez konieczności wytaczania długotrwałych procesów sądowych oraz czekania na dostarczenie przez gminę lokalu tymczasowego (jak w przypadku zwykłej umowy najmu). Aby zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, najemca powinien wskazać inne mieszkanie, w którym będzie mógł zamieszkać, gdy zostanie wykonana egzekucja obowiązku opróżnienia i opuszczenia lokalu oraz dostarczyć oświadczenie osoby trzeciej, będącej właścicielem lub posiadającej tytuł prawny do tego mieszkania, w którym wyraża ona zgodę na zamieszkanie najemcy w swojej nieruchomości po zakończeniu trwania umowy najmu.

W odróżnieniu od zwykłej umowy najmu, najem okazjonalny musi być zawarty na czas określony. Nie może on jednak przekraczać 10 lat.

Notariusz jako osoba zaufania publicznego czuwa nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne. Od notariusza wymaga się przede wszystkim bezstronności oraz postępowania zgodnie z obowiązującym prawem i zasadami współżycia społecznego. Przed przystąpieniem do czynności notarialnej zobowiązany jest do sprawdzenia, czy dana czynność zgodna jest z obowiązującymi przepisami prawa. Notariusz sprawdza także autentyczność dokumentów i zawartych w nich informacji, a także ocenia zdolność osób oraz stron do oświadczania woli i dokonania określonej czynności notarialnej. W praktyce notariusz może odmówić dokonania:

• czynności sprzecznej z prawem,
• czynności, w której notariusz nie jest w stanie wylegitymować strony niemającej na przykład ważnego dokumentu tożsamości, 
• czynności, do której nie przedłożono dokumentów, a do przedłożenia ich strony były zobowiązane,
• czynności, do których dokonania stawiła się strona pod wpływem alkoholu bądź narkotyków,
• czynności, które obejmują samego notariusza lub członków jego najbliższej rodziny (małżonka, krewnych bądź związanych z notariuszem na zasadzie przysposobienia, opieki bądź kurateli).

Notariusz jako osoba zaufania publicznego czuwa nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne. Od notariusza wymaga się przede wszystkim bezstronności oraz postępowania zgodnie z obowiązującym prawem i zasadami współżycia społecznego. Przed przystąpieniem do czynności notarialnej zobowiązany jest do sprawdzenia, czy dana czynność zgodna jest z obowiązującymi przepisami prawa. Notariusz sprawdza także autentyczność dokumentów i zawartych w nich informacji, a także ocenia zdolność osób oraz stron do oświadczania woli i dokonania określonej czynności notarialnej. W praktyce notariusz może odmówić dokonania:

• czynności sprzecznej z prawem,
• czynności, w której notariusz nie jest w stanie wylegitymować strony niemającej na przykład ważnego dokumentu tożsamości, 
• czynności, do której nie przedłożono dokumentów, a do przedłożenia ich strony były zobowiązane,
• czynności, do których dokonania stawiła się strona pod wpływem alkoholu bądź narkotyków,
• czynności, które obejmują samego notariusza lub członków jego najbliższej rodziny (małżonka, krewnych bądź związanych z notariuszem na zasadzie przysposobienia, opieki bądź kurateli).